Las Servidumbres en Venezuela

Definición

La servidumbre se presenta como un derecho real, que recae sobre una cosa ajena, y que consiste en la posibilidad de utilizar dicha cosa y de servirse de ella de una manera más o menos plena.

El concepto de servidumbre en otros tiempos era más amplio que el actual puesto que antes de la publicación de las Institutas de Justiniano, todos los derechos reales sobre cosa ajena eran conocidos como Servidumbres, servidumbres que si favorecían a una persona eran llamadas “servidumbres personales” y si favorecían a un fundo se denominaba “servidumbres prediales”. Conforme al Código Civil Venezolano vigente solo son servidumbres las que antes se llamaban servidumbres prediales. Por ello, actualmente, hablar de servidumbres prediales es una redundancia. (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag, 435)

Según la doctrina, conforme a lo planteado por Eloísa Sánchez la servidumbre es un derecho real sobre ciertos usos de un predio (llamado predio sirviente), establecido a favor de otro predio (llamado predio dominante).

Por otra parte Ovelio nos dice que la servidumbres es un derecho real que, en principio, tiende a la perpetuidad, el cual consiste en limitaciones impuestas por un predio dominante a otro predio conocido como sirviente, sin tomar nunca en consideración la titularidad de los mismos, es decir, sin importar quienes sean los propietarios de esos inmuebles.

El Código Civil Venezolano en el encabezado de su artículo 709 ofrece una definición de esta modalidad de derecho real sobre cosa ajena. En ese sentido, el señalado dispositivo técnico legal señala que “… consiste en cualquier gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueño, y que no sea en manera alguna contraria al orden público.”

Al analizar el concepto de servidumbre conviene destacar que:

1.    La ley pone el acento en el aspecto pasivo o negativo de las servidumbre ya que la define como un gravamen impuesto sobre el predio lo que es exacto desde el ángulo del propietario del fundo sirviente; pero no debe olvidarse que la servidumbre tiene también un aspecto activo o positivo ya que para el propietario del fundo dominante es un derecho adicional al dominio que tiene sobre su propio fundo

2.    La carga que representa la servidumbre en su aspecto negativo comprime las facultades del propietario del fundo sirviente a quien le impone un tolerar o abstenerse de hacer sin que el objeto principal del gravamen pueda consistir en un hacer personal ni en la creación de otra servidumbre. A veces sin embargo, la carga de la servidumbre comprende como prestación accesoria un hacer personal del propietario del fundo sirviente.

3.    Las servidumbres deben versa sobre un perdió tanto en su aspecto activo como pasivo, pero no es rigurosamente exacto que sean una carga del fundo sirviente ni un derecho del fundo dominante.

4.    Las servidumbres se establecen para uso y utilidad de un predio. Tuvieron su origen en necesidades agropecuario; pero su campo se extendió a la satisfacción de otras necesidades como por ejemplo las de tipo industrial.

5.    Normalmente las necesidades que se satisfacen con las servidumbres, por ser inherentes a un fundo, suelen ser permanentes y de allí que las servidumbres tienda a la perpetuada. aunque es perfectamente posible la existencia de servidumbre temporales.

6.    El fundo sirviente y el fundo dominante no debe pertenecer al mismo dueño.

Caracteres de las servidumbres

      I.        Si estar gravado con una de las limitaciones legales de la propiedad establecidas en el interés privado es el estado normal de la propiedad el hecho de que un fundo este gravado con servidumbre hoy en día se considera un estado excepcional de la propiedad, de allí que:

            1.        Las servidumbres no se presupone: su constitución, y existencias deben probarse.

            2.        El ejercicio de la servidumbre, si bien debe adaptarse al objeto y necesidades para las cuales se estableció, debe efectuarse de manera que resulte lo menos gravoso posible para el fundo sirviente

            3.        En caso de conflicto la interpretación debe favorecer en lo posible al fundo sirviente.

    II.         Las servidumbres son unilaterales en el sentido de que implican una carga para uno y en cambio un derecho para el otro. Así pues, la limitación impuesta sobre la propiedad de uno no está compensada por una limitación correlativa de la propiedad del otro. Las aparentes excepciones de esta unilateralidad están constituidas por casos en que en realidad existen dos servidumbres de igual contenido y de signo contrario.

   III.        La constitución de las servidumbres suele hacerse por actos a titulo oneroso, aunque también pueda hacerse a título gratuito.

  IV.        Las servidumbres son doblemente reales y doblemente ambulatorias. Así siguen a la cosa en manos de quien este tanto en cuanto son cargas fijada por el legislador.

   V.        Las servidumbres tiende a la perpetuidad aunque pueden ser temporales sin que en este caso exista una duración mínima ni máxima fijada por el legislador.

  VI.        Las servidumbres en su aspecto activo son derechos inseparables de la propiedad del fundo dominante, de modo que el propietario de este no puede enajenar dicho fundo separadamente de la servidumbre.

      I.        Las servidumbres son indivisibles no se pueden adquirir ni perder parcialmente. (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 437-438)

Contenido de las servidumbres.

Aguilar Gorrondona, nos dice que la ley no limita el posible contenido de la servidumbres siempre que no sea contraria al orden público. Es posible incluso una servidumbre cuyo contenido sea la remoción de una limitación legal establecida en interés privado.

Lo expuesto no implica una derogación del principio de que los derechos reales constituyen un numerus clausus, ya que este principio lo que excluye es la creación de derechos reales de un grupo no contemplado en la ley y las servidumbres son un tipo de derechos reales contemplados en la ley que les autoriza a tener cualquier contenido licito. Si se observa detenidamente el encabezado del artículo 709 del Código Civil Venezolano, se tiene que la servidumbre “… consiste en cualquier gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueño, y que no sea en manera alguna contraria al orden público.”, esta última frase señala que no existen límites en cuanto a las atribuciones conferidas al predio beneficiario.

Por otra parte, es posible que coexistan varias servidumbres sobre un mismo fundó a favor de uno o más fundos dominantes. (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 440)

Clasificación de las servidumbres

       I.        Por medio de su ejercicio las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas clasificación distinguida en el artículo 710 del Código Civil Venezolano: (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 440-441)

                     1.        Son continuas: aquellas cuyo ejercicio es o puede ser continuo, sin que haya necesidad de hecho actual del hombre para tal ejercicio, tales como por ejemplo, los acueductos, los desagües de los techados, las vistas y otras semejantes (Código Civil., art. 710, ap. 1).

                     2.        Son discontinuas: las que tienen necesidad del hecho actual del hombre para su ejercicio, tales son las de paso, las de tomar agua, las de pasto y otras semejantes (Código Civil., art. 710, ult  ap.). (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 440-441)

      II.         Por el modo de manifestarse, las servidumbres pueden ser aparentes y no aparentes, modalidades consagradas en el artículo 711 del Código Civil Venezolano:

                     1.        Son aparentes: las que muestran por señales visibles, como una puerta, una ventana, un acueducto (Código Civil., art. 711, ap. 1).

                     2.        Son no aparentes: aquellas cuya existencia no se indica por ninguna señal visible, como la de no edificar o no edificar hasta una altura determinada. (Código Civil., art. 711, ult. Ap.). (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 440-441)

 Las servidumbres pueden ser voluntarias o coactivas. Las coactivas se caracterizan por tener origen en la ley en el sentido de que estas confieren al propietario del fundo que se encuentre determinados supuestos el derecho de       I.        exigir al propietario de otro fundo, la constitución de las servidumbres en el entendido de que dicha constitución requiere un acto voluntario o judicial así como la indemnización del propietario del fundo sirviente. En cambio, son voluntarias todas aquellas servidumbres que no se encuentre en el caso señalado. (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 440-441)

      II.        Las servidumbres pueden ser afirmativas o negativas: son negativas las que impiden al propietario del fundo sirviente hacer algo que podría si no existiera la servidumbre. En cambio, son afirmativas las servidumbres que permiten al propietario del fundo dominante hacer algo en su fundo o en el ajeno que no podría hacer si no existiera la servidumbre. (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 440-441) 

    III.        Según su constitución las servidumbres pueden ser naturales o legales: Son naturales, aquellas que se constituyen por la ubicación de los lugares sin que medie la mano del hombre. La más característica de esta modalidad es la Servidumbre de Aguas Pluviales, dispuesta en el artículo 647 del Código Civil, el cual dispone que “Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente, y sin obra del hombre, caen de los superiores, así como la tierra o piedras que arrastren en su curso…”. En cambio, las Servidumbres Legales Tienen su origen en la ley. Estas servidumbres se exigen por medio de un juicio cuando el propietario del fundo sirviente se niegue a constituirla a favor del predio dominante.

Modos de constitución de las servidumbres.

El artículo 720 del Código Civil Venezolano, en su encabezado, señala las tres formas de constitución de las servidumbres. En ese sentido, el mencionado artículo dispone que “Las servidumbres se establecen por títulos, por prescripción o por destinación del padre de familia.”

      I.        Por Título: Se establece una Servidumbre cuando los propietarios de los inmuebles pactan y suscriben un contrato por medio del cual el objeto principal o una cláusula accesoria constituye este derecho real.

    II.        Por Prescripción: Cuando no consta un contrato que contenga la manifestación de voluntad entre las partes, suple tal ausencia la presunción de que el derecho se ha venido ejercitando durante varios años.

      I.         

    II.        Por Destinación del Padre de Familia: Así conocida por ser frecuente cuando el mismo propietario, dueño de uno o más inmuebles, los parcela para sus hijos, resultando una servidumbre de un predio sobre otro.

Ahora bien, una vez que tenemos una idea general de cómo constituir las servidumbres. Trataremos separadamente la constitución de las servidumbres aparentes y de las no aparentes.

Modos de constitución de las servidumbres aparentes.

       I.        Cuando la ley señala que pueden constituirse por título quiere indicar que pueden constituirse por testamento o por contrato. Quien puede imponer la servidumbre al fundo es, en principio el propietario del fundo sirviente con las siguientes advertencias:

A.   El propietario no puede, sin el consentimiento de quien tenga un derecho personal de goce o un derecho real sobre el predio, imponer a este servidumbres que perjudiquen al tercero que tiene ese derecho. (Código Civil., art. 722). (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 442-444)

B.   Las servidumbres concedida por un copropietario de un predio indiviso, no se reputa establecida y realmente eficaz, sino cuando los demás la han concedido también, juntos o separados. (Código Civil., art. 723). (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 442-444)

C.   El enfiteuta puede adquirir o imponer servidumbres al fundo enfitéutico pero mientras las servidumbres adquiridas no cesan por la extinción de la enfiteusis, en cambio, en tal caso cesaran las servidumbres que el enfiteuta haya impuesto a él fundó. (Código Civil., art. 721). (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 442-444)

      II.        Las servidumbres aparentes pueden adquirirse también por usucapión. Pero el tiempo útil para usucapir se contara desde el día en que el dueño del fundo dominante haya comenzado a ejercerlas sobre el predio sirviente. naturalmente si se invoca una usucapión decenal, el tiempo en cuestión no comienza a correr mientras no se haya registrado en titulo

    III.        Las servidumbre aparentes pueden constituirse también por destinación del padre de familia en dos formas :

A.   Cuando consta por cualquier género de prueba que los fundos actualmente divididos han sido poseídos por el mismo propietario, y que este ha puesto o dejado las cosas en el estado del cual resulta la servidumbre. (Código Civil., art. 721, encab.). (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 442-444)

B.   También puede el propietario de dos predios gravar con servidumbres de cualquier especie, uno de ellos en beneficio del otro, siempre que lo haga escritura protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro a que corresponda la ubicación de los inmuebles. (Código Civil., art. 721, ap. 1.). (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 442-444)

Modos de constitución de las servidumbres no aparentes.

      I.        En cuanto a su adquisición por título a igual que las servidumbres aparentes la ley señala que pueden constituirse por testamento o por contrato.

    II.        Su adquisición por usucapión también se rige por las mismas reglas que la usucapión de la servidumbres aparentes, salvo que, el tiempo útil para usucapir se contara desde el dia en que el propietario del predio dominante manifieste por escrito al propietario del fundo sirviente su pretensión sobre ellas.

   III.        En cuanto su constitución por destinación del padre de familia no cabe el primer modo señalado en el caso de las servidumbres aparentes porque ello presupondría la existencia de señales visibles de la servidumbre las cuales por definición no existen en las servidumbres no aparentes. (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 444)

En cuanto a la constitución de las servidumbres cabe destacar tres elementos:

                    1.        Elementos personales: No se exige ninguna capacidad especial para constituir servidumbres, basta con la capacidad de obrar general necesaria para constituir derechos reales sobre bienes inmuebles y en relación con el acto o contrato por el que nazcan, inter vivos, mortis causa, oneroso, gratuito. Si bien existen algunos supuestos especiales de constitución de servidumbres, como por ejemplo las constituidas en la propiedad horizontal, donde se requiere el consentimiento unánime de los copropietarios.

                              2.            Elementos Reales: En las servidumbre prediales se requiere la existencia de dos predios, sirviente y dominante, con aptitud por sus características y situación para que pueda existir la servidumbre. En las personales existe sólo el predio sirviente con esa misma aptitud y posibilidad de utilización por parte del sujeto titular del gravamen.

                    3.        Elementos formales: Modos de adquisición Las servidumbres se podrán establecer por Ley o por voluntad de las partes. Por ley caben distinguir dos supuestos. Uno, cuando aparece la servidumbre de manera automática ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley contempla; dos, que la ley atribuya a una persona la posibilidad o facultad de exigir esta constitución. En este caso, este mandato legal se concretará entonces a través de un acto jurídico, mediante un acuerdo entre los interesados. Por voluntad de los particulares, encauzada a través de un negocio jurídico y es por consiguiente una voluntad negocial. El negocio constitutivo lo formarán los interesados, es decir el que tenga derecho a la servidumbre y el obligado a prestarla .Así, todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público. Por lo tanto, pueden nacer de la autonomía de la voluntad, servidumbres que tengan una regulación legal, o servidumbres que carezcan de dicha regulación. Las primeras se denominan legales, y las segundas voluntarias. No se exige una forma documental "ad solemnitatem", sino la general, por la que deben constar en documento público al tratarse de actos o contratos que tiene por objeto la creación, transmisión, o modificación de derechos reales sobre bienes inmuebles, pero su omisión no supone la nulidad o inexistencia, porque las partes pueden recíprocamente compelerse a llenar esta formalidad. Si se tienen que cumplir las formas que se exijan para el acto o negocio jurídico de que se trate (donación, testamento…).

Ejercicio de las servidumbres.

      I.        El ejercicio de las servidumbres se reglamenta por los respectivos títulos, y, a falta de estos por las disposiciones del Código Civil. las principales normas generales de la ley en la materia pueden resumirse de la siguiente forma:

                    1.        El derecho de servidumbre comprende todo lo necesario para su ejercicio (Código Civil., art, 726, encab.). la propia ley señala que consecuencialmente, las servidumbre de tomar agua en manantial ajeno, envuelve el derecho de paso por el predio donde este el manantial (Código Civil., art, 726, ap. 1.) y que el mismo derecho de hacer pasar las aguas por predio ajeno comprende el de pasar por la orilla del acueducto para vigilar la conducción de las aguas y hacer la limpieza y reparaciones necesarias. (Código Civil., art, 726, ap. 2.). y todavía declara el legislador que si el predio estuviere cercado, el propietario deberá dejar libre y cómoda la entrada al que ejercer la servidumbre para el objeto indicado. (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 445-447)

    II.         En caso de duda sobre la extensión de la servidumbre su ejercicio debe limitarse a lo necesario para el destino y conveniente uso del predio dominante, con el menor perjuicio para el predio sirviente. 

   III.        El propietario dominante deberá ejecutar los trabajos necesarios para conservar la servidumbre en condiciones de que no ocasione daños al propietario del fundo sirviente (Código Civil., art. 729.). (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 445-447)

Defensa de las servidumbres

Por ser las Servidumbres derechos reales, cuenta con la protección a través de las Acciones Petitorias, es decir, la Acción Confesoria y la Acción Negatoria. De igual manera, por estar sometidas a un régimen posesorio, contará también por la protección interdictal, a través de las Acciones Posesorias.

A.   La acción confesoria en realidad, no es una sola. En primer lugar puede tener por objeto la declaratoria judicial de la existencia de la servidumbre activa sobre un fundo. En esta primera hipótesis el legitimado activo es quien pretende ser titular de la servidumbre y el legitimado pasivo el propietario del fundo sirviente. En segundo término, puede tener por objeto obtener una declaratoria judicial favorable al actor cuando existan eventuales contraposiciones de derechos rivales o cuando alguien impida o perturbe al actor el ejercicio del derecho de servidumbre. (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 448)

B.    La Acción Negatoria: Es aquélla en la cual el actor alega que la cosa que afirma pertenecerle no está gravada por el derecho real en cosa ajena que el requerido alega tener sobre ella o que, incluso, ejerce.

Extinción de las servidumbres.

       I.        Por la consolidación o confusión en la misma persona de la cualidad de propietario de ambos predios (Art. 750 Código Civil.)

      II.        Por prescripción extintiva, esto es, por el no uso durante 20 años (Art. 752 Código Civil.)

    III.        Por la alteración de los fundos que imposibilite el ejercicio de la servidumbre (Art. 748 Código Civil.)

       I.        Por la renuncia del propietario del predio dominante.

      II.        Por el vencimiento del término o el cumplimiento de la condición resolutoria a los cuales estuviera sometida la servidumbre.

    III.        Por la resolución del derecho del constituyente (Solo en caso de enfiteusis Art. 751 Código Civil.)

   IV.        Por abandono del predio sirviente.

     V.        Por la voluntad entre los propietarios, bien a título gratuito o a título oneroso.

Transmisión de las servidumbres.

Las servidumbres se transmiten activa y pasivamente, cada vez que se transmite la propiedad del fundo respectivo, conjuntamente con él. Cualquiera que sea el modo de la transmisión. En cambio, como ya se ha señalado, las servidumbres no pueden transmitirse separadamente de la propiedad del predio que gravan o benefician, según sea el caso. (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag 445)